Ремонт за апартамент под наем: колко струва и къде отиват парите

Аз правя BauMaster, софтуер, който смята строителни оферти. Не съм майстор по професия и не съм инвестиционен консултант; правя инструмента, който смята вместо майстора. Но откакто го пуснах, най-честият въпрос, който получавам, не е от майстори, а от хора с един апартамент, който искат да дадат под наем: „колко ще ми струва да го стегна и струва ли си изобщо?".

Затова реших да покажа нещо конкретно. Взех една реална оферта, сметната в приложението (пълен финален ремонт на апартамент от 70 м²), и ще я разгледам с очите на наемодател: каква е сметката, къде отиват парите и кое може да се отложи, ако стягаш жилище за наематели, а не за себе си.

Защо точно сега

България мина на евро през януари 2026. Цените на ремонтите още се наместват и ясна референция на български в евро на практика няма никъде. Ако в момента смяташ дали да вложиш в ремонт преди да отдадеш, нямаш с какво да сравниш офертата, която ще получиш. Тази статия не ти дава „правилната" цена; дава ти една прозрачна сметка до последния ред, за да влезеш в разговора с майстора подготвен.

И да го кажа честно от самото начало: числата по-долу са ориентир, не присъда. Това е каквото показва калкулаторът за конкретен апартамент.

Реалната сметка: 13 787,95 € за 70 м²

Ето обобщението. Апартамент 70 м², 6 стаи, пълен финален ремонт:

• Труд: 9 161,86 €
• Материали: 3 969,52 €
• Логистика (5%): 656,57 € (доставки, защита на обекта, изнасяне на отпадъци)
• Крайна клиентска цена: 13 787,95 €

Това прави около 197 €/м² (13 787,95 ÷ 70). В тази оферта няма добавен марж, себестойността е равна на клиентската цена, тоест гледаш голата сметка труд + материали + логистика. Когато получиш чужда оферта, първият въпрос е винаги дали обявеното число включва логистиката, или тя ще дойде отгоре.

За наемодател тук има и един практичен ред, който често се пропуска: аванс 30% = 4 136,39 € в началото, а остатъкът 9 651,56 € идва на етапи към края. Това е кеш-планът, не само крайното число.

Къде отиват парите: банята е 41% от ремонта

Това е най-полезната гледка за инвеститор. Ето как се разпределя сумата по шестте стаи:

1. Кухня: 1 459,05 € (труд 1 071,60 + материали 387,45)
2. Дневна стая: 2 085,70 € (труд 1 527,20 + материали 558,50)
3. Спалня: 1 459,05 €
4. Спалня: 1 459,05 €
5. Коридор: 1 061,06 € (труд 775,46 + материали 285,60)
6. Баня: 5 628,90 € (труд 3 644,40 + материали 1 984,50)

Едно число изпъква веднага: банята е 5 628,90 €, около 41% от целия ремонт. Тя е по-малка от дневната, а струва близо 2,7 пъти колкото нея. Ако правиш бюджет за апартамент под наем и искаш да знаеш кое перо да гледаш под лупа, това е то. Не килимите, не боята. Банята.

Защо банята е скъпа дори с обикновени плочки

Тук е честният момент, който мисля, че малко хора осъзнават, преди да започнат. Разгърнах банята процес по процес:

Банята има 12 процеса, срещу по около 7 в другите стаи. Но обърни внимание на едно: плочките тук са заложени като „Лепене на плочки (Стандарт)", а материалът е обикновен гранитогрес, 25 €/м², не дизайнерски. И въпреки това банята води сметката. Защо?

Защото скъпи са не плочките, а мокрите дейности, конструктивната част, която не се вижда, след като приключи:

• Лепене на плочки (Стандарт): 1 624,50 € (36,10 м² × 45 €/м² труд)
• Изправяща мазилка по стените: 541,50 €
• Течна хидроизолация (2 ръце): 505,40 €
• Къртене и демонтаж: 433,20 €
• Замазка с наклон на пода, нова ВиК точка (вода + канал), линеен сифон, силиконитане

Това е поуката за наемодателя: не можеш да свалиш сериозно сметката за банята, като избереш по-евтини плочки. Самата плоча е малка част; голямата сметка е в изправянето, хидроизолацията, замазката и ВиК-то. А тях ги правиш веднъж и не искаш да ги правиш повторно, защото наемател ще тече отдолу. Тук пестенето излиза скъпо.

Какво един „за наем" ремонт може да отложи

Тази оферта е за финален ремонт: гипсокартон, шпакловка, боя и пълна баня с плочки. Във всяка жилищна стая е заложено: защита на общите части, ГК таван, шпакловка Q1-Q4, боядисване, транспорт и почистване.

Това, което НЕ е включено в тези 13 787,95 € (и обикновено е първото, което наемодател отлага), е:

• Подови настилки в стаите. В този пример стаите са с таван, стени и боя, но без нова настилка; само банята е с плочки. Често за наем се избира издръжлив ламинат, добавен отделно.
• Пълна електро подмяна: нови контакти, ключове, кабели.
• Врати и прозорци.
• Кухненски шкафове, гардероби, климатик.

Не казвам, че трябва да ги пропуснеш. Казвам, че са отделни решения. Хубавото на сметка по стаи и по процеси е, че виждаш всяко перо самостоятелно и решаваш кое влиза сега и кое чака. За жилище под наем логиката обикновено е: издръжливо, чисто, безпроблемно, а не най-високият клас завършек.

„А струва ли си?"

Тук пак ще съм честен: не мога да ти кажа. Възвръщаемостта зависи от наема в твоя град, от квартала, от това на каква цена даваш и за колко време. Аз правя софтуера, който смята ремонта. Наемите и доходността не са в него и няма да си ги измислям.

Това, което приложението ти дава, е едната страна на сметката, и то точно: колко струва ремонтът, до последния процес. Другата страна, какъв наем носи стегнат срещу нестегнат апартамент, я знаеш ти, от реалните обяви за твоя район. Сложи двете едно до друго и решението става твое, на база числа, а не на усещане.

Практичният съвет от мен: преди да вложиш, направи сметката по стаи (отнема минути) и виж колко тежи всяко перо. Често се оказва, че можеш да направиш отлично жилище за наем, като стегнеш банята както трябва и държиш останалото просто и издръжливо.

Колко е „реално" за моя град

Горните числа са ориентир. Усещането ми, докато гледам какво смята приложението, е горе-долу такова:

• За голяма част от страната (Плевен, Враца, Стара Загора): близко до тези стойности.
• За София и Варна: обикновено с 10 до 20% по-високо.
• За малки градове и села: може с 10 до 15% по-ниско.

Това не са изчисления на калкулатора, а груб ориентир от мен, за да нагласиш очакванията си спрямо мястото. Целта е една: да придобиеш усещане кое е разумно, преди да седнеш срещу майстор.

Хората питат и за…

Колко струва ремонт на апартамент за отдаване под наем? В конкретния пример калкулаторът показа 13 787,95 € за пълен финален ремонт на 70 м² (около 197 €/м²): труд 9 161,86 €, материали 3 969,52 €, логистика 656,57 €. Това е ориентир за финален ремонт на 6 стаи, не фиксирана цена, и не включва нови подови настилки в стаите, електро или дограма.

Кое перо тежи най-много? Банята, 5 628,90 €, около 41% от целия ремонт. По-малка от дневната, но близо 2,7 пъти по-скъпа.

Мога ли да спестя от банята с по-евтини плочки? Малко. В тази оферта плочките са „Стандарт" гранитогрес (25 €/м²) и пак банята води сметката, защото скъпи са мокрите дейности: хидроизолация, изправяща мазилка, замазка с наклон, ВиК. Тях ги правиш веднъж; икономия там обикновено се връща като проблем.

Струва ли си ремонтът преди отдаване под наем? Това зависи от наема в твоя град. Нямам тези числа и няма да ги измислям. Приложението ти дава точно едната страна: цената на ремонта до последния процес. Другата страна (наема) я сравняваш с реалните обяви за района си.

Колко плащам в началото? В примера аванс 30% = 4 136,39 €, а остатъкът 9 651,56 € идва на етапи.

Безплатно ли е да си направя такава сметка? Да, регистрацията е безплатна и без кредитна карта.

---

Не ти предлагам калкулатор вместо майстор и вместо собствена преценка. Предлагам ти да влезеш в инвестицията с ясна сметка: да знаеш кое перо тежи и кое може да чака. Ако искаш да видиш как се прави самата оферта стъпка по стъпка, виж как да си направиш реална оферта за ремонт, или ако ти трябва само бърза ориентировъчна цена, виж бърза оферта без чертане.

Опитай BauMaster безплатно →