Реална оферта за ремонт на 70 м² + как да си направите своя

Аз правя BauMaster, софтуер за строителни оферти. Не съм майстор по професия; правя инструмента, който смята вместо майстора. И понеже постоянно ме питат „колко струва един ремонт", реших да покажа нещо конкретно: една реална оферта, сметната в приложението, с всичките ѝ числа. После ще ви покажа как за пет минути да си направите същата за вашия апартамент.

Защо тази статия е полезна точно сега

България мина на евро през януари 2026, преди пет месеца. Цените на ремонтите още се наместват, а ясна референция на български за стойности в евро на практика няма никъде. Майсторите не са сигурни какво да искат, клиентите нямат с какво да сравнят.

Затова държа да съм честен от самото начало: числата по-долу са ориентир, не абсолютна истина. Това е каквото показва калкулаторът на BauMaster за конкретен апартамент, за да придобиете усещане кое е разумно, преди да седнете срещу майстор. Не твърдя, че това е „правилната" цена. Показвам ви една сметка, прозрачно, до последния ред.

Защо изобщо да си правите оферта сами?

• Да разберете какво да очаквате, преди да повикате майстор.
• Да имате с какво да сравните, когато получите реална оферта.
• Да преговаряте от позиция на знание, а не на догадки.
• Защото е безплатно и отнема пет минути.

Реалната оферта: 13 787,95 € за 70 м²

Ето обобщението на проекта, апартамент от 70 м², 6 стаи, пълен ремонт:

Какво всъщност влиза в числото

Тук има една тънкост, която си струва да разберете, защото точно тя обърква хората:

• Труд: 9 161,86 €
• Материали: 3 969,52 €
• Дотук труд + материали = 13 131,38 €
• Логистика: 656,57 € (доставки, защита на обекта, изнасяне на отпадъци)
• Крайна клиентска цена: 13 787,95 €

Тоест 13 131,38 € е само трудът и материалите. Това, което клиентът реално плаща, е 13 787,95 €, защото към него се добавя логистиката. Когато гледате чужда оферта, винаги питайте дали обявеното число включва логистиката, или ще дойде отгоре. В тази оферта няма добавен марж, себестойността е равна на клиентската цена. Самото приложение отбелязва, че излиза около 196 €/м².

Какво включва и какво НЕ включва тази оферта

Това е най-важното за разбирането на числото: 13 787,95 € покрива конкретен набор процеси, а не „всичко по апартамента". Ето точно какво е заложено (взето от самата оферта, процес по процес).

Включено във всяка жилищна стая (кухня, дневна, спални, коридор):

• Защита на общи части и асансьор
• Монтаж на ГК таван (гипсокартон)
• Шпакловка на стените (Q1-Q4)
• Боядисване
• Транспорт (доставка) и почистване

Включено допълнително в банята (затова е Pro пакет с 12 процеса):

• Къртене и демонтаж на старата ВиК мрежа, изнасяне на отпадъци
• Изправяща мазилка по стените и замазка с наклон на пода
• Една нова ВиК точка (вода + канал)
• Течна хидроизолация (2 ръце)
• Лепене на плочки по пода и стените
• Линеен сифон, монтаж на мивка със смесител, силикониране, финално почистване

НЕ е включено в тази конкретна оферта (но можете да го добавите в BauMaster, ако ви трябва, защото калкулаторът поддържа тези процеси):

• Подови настилки в жилищните стаи (ламинат/паркет). В този пример стаите са с таван и стени, но без нова настилка на пода; само банята е с плочки
• Пълна подмяна на ВиК разводка в целия апартамент (включена е само една нова точка в банята)
• Електро (нови контакти, ключове, кабели)
• Подмяна на врати и прозорци
• Кухненски шкафове и гардероби
• Подмяна на радиатори и климатична инсталация

Накратко: тази оферта е за финален ремонт, тоест гипсокартон, шпакловка, боя и пълна баня с плочки. Ако ви трябват инсталационни работи или нови настилки в стаите, добавете ги отделно. Числото тогава ще е по-високо, и това е напълно нормално.

Стая по стая

Ето как се разпределя сумата по шестте стаи (от таб „По стаи" в офертата):

1. Кухня (12 м²): 1 459,05 € (труд 1 071,60 + материали 387,45)
2. Дневна стая (20 м²): 2 085,70 € (труд 1 527,20 + материали 558,50)
3. Спалня (12 м²): 1 459,05 €
4. Спалня (12 м²): 1 459,05 €
5. Коридор (6,8 м²): 1 061,06 € (труд 775,46 + материали 285,60)
6. Баня (7,5 м²): 5 628,90 € (труд 3 644,40 + материали 1 984,50)

Веднага се вижда кое дърпа сметката нагоре.

Защо банята е най-скъпата стая

Банята е само 7,5 м², по-малка от дневната, но струва 5 628,90 €, повече от два пъти колкото дневната. Не е каприз на калкулатора; има три конкретни причини, които се виждат в разбивката:

• Най-много процеси: 12, срещу по 7 в останалите стаи. Банята е най-сложното помещение за изпълнение.
• Pro ниво. Тази стая е маркирана като Pro (а не Standard като другите), което вдига сметката.
• Материалите са около 5 пъти повече: 1 984,50 € срещу ~387 € в спалня.

Така една малка стая става най-голямото перо в целия ремонт. Ако някой ви даде оферта, в която банята струва колкото спалнята, това е повод да попитате какво е включено.

А колко е „реално" за вашия град?

Тук пак ще съм честен: горните числа са ориентир, не присъда. Усещането ми, докато гледам какво смята приложението, е горе-долу такова:

• За голяма част от страната (Плевен, Враца, Стара Загора) числата са близко до тези стойности.
• За София и Варна обикновено са с 10-20% по-високо (по-голямо търсене и по-високи надници).
• За малки градове и села може да е с 10-15% по-ниско.

Това не са изчисления на калкулатора, а груб ориентир от мен, за да нагласите очакванията си спрямо мястото, на което живеете. Целта на цялата статия е една: да ви дам усещане кое е разумно.

Как да си направите такава оферта сами за 5 стъпки

Цялата сметка по-горе я направих в BauMaster за няколко минути. Ето как да повторите същото за вашия апартамент.

Стъпка 1: Влез в BauMaster

Регистрацията е безплатна и не иска кредитна карта. Влизате и виждате таблото с вашите проекти.

Стъпка 2: Нов проект

Натискате „Нов проект" и му давате име, например „Моят апартамент". Клиент, адрес и телефон са по желание; за лична сметка може да ги прескочите.

Стъпка 3: Добави стаите

За всяка стая избирате форма и въвеждате размерите. Формите покриват реалните случаи: стандартна, L-образна, T-образна, U-образна, мансарда и баня:

Стъпка 4: Избери процесите

За всяка стая избирате какво ще се прави по зони: таван, стени и под. За банята има готов пакет. Тук избирате и нивото: Standard за обикновените стаи, Pro за банята (затова в примера банята излезе по-скъпа).

Стъпка 5: Виж офертата

Готово. Трудът и материалите се смятат автоматично, а в таб „Документи" можете да свалите офертата като PDF или Excel, дори да генерирате проформа и фактури с автоматични номера. Това е същата оферта, която видяхте в началото, само че вече е вашата.

Какво да направите, ако вашата оферта се различава значително

Ако майсторска оферта дойде доста над или под това число, не приемайте, че едната страна греши. Първо вижте дали изобщо сравнявате едно и също. Най-честата причина за разлика не е цената на квадрат, а обхватът: едната оферта включва логистика, демонтаж и почистване, а другата ги оставя „отгоре". Затова поискайте разбивка по позиции, труд отделно от материали, и за кои стаи. Тогава разликата става видима.

Малка разлика (нагоре или надолу) е нормална и зависи от града, нивото на завършека и конкретните материали, затова в тази статия числата са ориентир, не присъда. Но голяма разлика заслужава въпрос. Ако офертата е чувствително по-ниска, проверете какво НЕ е включено (често хидроизолация, шпакловка или извозване на отпадъци). Ако е чувствително по-висока, питайте кое перо я дърпа. Обикновено е банята или по-висок клас довършване.

Най-практичното, което можете да направите, е да си направите собствена сметка по стъпките по-горе и да я сложите до получената оферта. Не за да спорите за всеки евро, а за да говорите за едни и същи неща.

Хората питат и за…

Колко струва ремонт на апартамент от 70 м²? В конкретния пример калкулаторът показа 13 787,95 € крайна цена (около 196 €/м²), от които 9 161,86 € труд, 3 969,52 € материали и 656,57 € логистика. Това е ориентир за пълен ремонт на 6 стаи, не фиксирана цена.

Какво влиза в една оферта за ремонт? Труд (по процеси за всяка стая) + материали (с количества) + логистика (доставки, защита, отпадъци). Питайте винаги дали обявената сума включва логистиката.

Защо банята е по-скъпа от спалнята? Защото има най-много процеси (12 срещу 7), маркирана е като Pro ниво и материалите ѝ са около 5 пъти повече. Малка по площ, но най-сложна за изпълнение.

Мога ли сам да си направя оферта? Да, петте стъпки по-горе са целият процес. Не е нужно да сте майстор; въвеждате стаи и процеси, калкулаторът смята.

Безплатно ли е? Да, регистрацията е безплатна и без кредитна карта.

Тези цени важат ли за моя град? Третирайте ги като ориентир. За по-голямата част от страната са близко; за София и Варна обикновено са по-високи, за села са по-ниски.

Ами ако нямам време за пълна оферта? Ако нямате време за пълна оферта по стаи, опитайте Бърза оферта. Само 3 стъпки: избирате занаят, въвеждате квадратурата и виждате цена на момента, без да чертаете стаи.

---

Не ви предлагам да заместите майстора с калкулатор. Предлагам ви да влезете в разговора с него подготвени, да знаете какво влиза в числото и кое колко тежи. Направете си една оферта за десет минути и вижте сами.

Опитай BauMaster безплатно →